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三重県いなべ市で開業する司法書士の日記

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登記申請とマイナンバー

 個人番号(マイナンバー)が日本に住所を有する全ての人に割り当てられて、僕もさまざまなところから個人番号を求められることが出てきました。

個人番号は現在は税と社会保障に限って利用されるので、登記申請はどうなるのだろう、という疑問がなくはなかったのですが(登記申請と同時に登録免許税を納付するため)、
そんな心配はまるでなかったかのように、登記申請人(依頼者)も代理人(僕)の個人番号を通知することがないまま申請できています(ただし法人は別の意味で会社法人等番号を提供している)
まぁ間接的に税を支払うからといって提出先は法務局に申請する手続なので、それは不思議ではないのですが(ガソリン税を納付するのにガソリンスタンドに個人番号を通知しないのと同じか)、
今回、登記官との見解の相違で取り下げをするのですが、インターネットバンキング(ペイジー)で電子納付した登録免許税を還付申請(代理受領)するのは、どうなるのだろうかちょっと疑問に思いました。
実際は印紙納付しているので再使用証明で足るため問題はないのですが、特に通達などもないため、こちらも個人番号の通知は必要ないように思います(ちゃんと調べていませんが)。

問題は登記原因証明情報として提供した契約書のほうです。
こちらに貼付した印紙税も登記官の見解に従うと誤った契約ということになるので過誤納になるのでしょうが、この還付の申出には書類作成者(依頼者)の個人番号が必要になります。

理解ある依頼者なので何も言われないのですが、個人番号を提供することには、まだまだ抵抗がある人も多いので、印紙税に間違いが生じた場合、高額であれば難しいように思います。

なお、過誤納の申出を税務署に対して代理して行うことは税理士しかできませんので、こちらの依頼を受けることは税理士でない僕にはできないのですが(依頼者本人から税務署に申請してもらうしかない)、
提出する前に書類を確認する行為自体も、権限なく個人番号の提供をうけることになるので、まずいのではないかという気がします。

思いもよらないところで個人番号のことがでてきたので記事にしてみました。


| おしごとのはなし | 11:28 | comments(0) | trackbacks(0) | |
成年後見人司法書士は買主を代理して後見人所有不動産の所有権移転登記申請ができるか

 (倫理事例)
成年被後見人Aの成年後見人司法書士甲は、今般、A所有の不動産を売却することになった。司法書士甲は、司法書士として所有権移転登記の代理を買主Bから委任を受けることができるか。
不動産が居住用不動産の場合であるか否か。また、買主Bから登記申請代理報酬を受領するかしないかに分けて考えなさい。


原則、受任すべきでないが、居住用不動産の場合であれば買主Bから登記申請代理報酬を受領しなければ受任できる(私見)。

(理由)
民法108条は自己契約・双方代理を禁止している。たとえば、目的物を不当に廉価な価格で売買するといったように、自己契約においては代理人が自らの利益を図って本人に不利益を及ぼすおそれがあり、双方代理においてはもっぱら一方の当事者の利益のみを図るおそれがあるからである。このように、本条は、契約当事者の間に利益相反が存在する契約を代理人一人が双方の地位に立って行うことを禁止する。
108条は「代理人となることはできない」と規定しているが、それは、同条に違反してなされた代理行為は無権代理行為になるということを意味している(行為が確定的に無効となるのではない)。したがって、本人が後で追認することによって本人に効果が帰属する(116条)⇒後見人が追認できるか否かに関しては最判平成6年9月13日を参照。成年後見人としては追認拒絶することになろう。
もっとも、次の二つの場合には、自己契約および双方代理が例外的に許容されている(108条但書)。
(1) 債務の履行
代金の支払いなどの債務の履行については、自己契約・双方代理が禁止されていない。すでに確定している権利義務関係の決済にすぎないので、本人の利益を害するおそれがないからである。
(2) 本人があらかじめ許諾した行為
本人があらかじめ許諾した行為についても自己契約・双方代理が禁止されていない。本人保護の必要がないからである。この例外は、108条が任意規定であることを意味している。もっとも、本人があらかじめ許諾していたとしても公序良俗違反として無効となる場合もありうる(たとえば、将来紛争が生じた場合に賃貸人の代理人が賃借人の代理人を兼務する特約など)。


 所有権移転登記申請は売主買主から代理を受けるので、双方代理である。ただ、登記申請行為は、債務の履行に関するものであるからできるとされている(昭和43年03月08日 最二小判は「登記申請行為は、すでに効力を発生した権利変動につき法定の公示を申請する行為であり登記義務者にとつては義務の履行にすぎず代理人によつて新たな利害関係が創造されるものではないから権利者義務者双方の代理人となつても108条本文並びにその法意に違反するものではなく双方代理のゆえをもつて無効となるものではない。弁護士が双方代理することになっても特段の事由のないかぎり、依頼者の信頼を裏切り利益を害するものでもなく、弁護士の信用品位を涜すものともいえない(筆者にて要約)」と判示している)。
本事例においても債務の履行に関するという点でだけであれば、受任できる。
しかし、司法書士甲は、成年被後見人Aの法定代理人であり、事実上売主そのものとして、その前提たる実体契約に関与するものであり、その行為を一連としてみると実体において買主を害する恐れがあるから、登記申請につき双方代理をすることは買主から登記申請報酬を受領するか否かに係わらず受任すべきでない。


もっとも居住用不動産の処分の場合は家庭裁判所の許可が効力要件であり、許可の内容を履行するのみの行為であるので、登記申請代理を買主Bから依頼されたとしても受任できると思われる。もっとも、その場合であっても、買主Bから報酬を受領することは、公正を保ちえないので受領すべきではないと考える。


| おしごとのはなし | 13:13 | comments(0) | trackbacks(0) | |
空き店舗活用作業部会委員に選ばれました。

 中小企業庁の補助事業でいなべ市商工会が、平成27年度小規模事業者地域力活用新事業全国展開支援事業(中小企業庁補助事業)をはじめました。

これは、地域の小規模事業者が一体となった新たな特産品開発や観光開発、地域の課題解決に資するコミュニティビジネスに関する取り組みを総合的に支援するもので、いなべ市商工会は、「地域コミュニティ創出プロジェクト」として、主に空き店舗を活用して創業者やコミュニティビジネスに生かせないか検討します。

僕は、この事業の「空き店舗活用作業部会」の委員になりました。

司法書士としてよりも、いなべ市商工会青年部の副部長として選考されたのだと思いますが、いなべ市商工会の商業部会幹事でもあるので、昨年度の「買い物弱者対策による商業者等の振興と高齢者対策事業」の空き店舗に関する報告も事前に知っており、イメージはすぐにできました。

この部会、いつもお世話になっている不動産・建設業の有限会社島田材木店さんが委員として参加してるのが、強みだと思います。
最終的に空き店舗の問題で大きいのはリフォームして利用できるかどうかです。
そのあたりの判断は、不動産・建設業の方がいないとわからないです。

今年度で一定の結論を出して、行政に働きかけていくようですので、がんばりたいと思います。

いなべ市の空き家対策の情報も入ってきたらブログにあげていきたいと思います。

全国商工会連合会の平成27年度小規模事業者地域力活用新事業全国展開支援事業のページ
http://www.shokokai.or.jp/?post_type=annais&p=2109

いなべ市の空き家バンクについて
http://www.city.inabe.mie.jp/pages/3794_0.html

空き家問題についての司法書士の取り組み

有限会社島田材木店さん



| おしごとのはなし | 10:23 | comments(0) | trackbacks(0) | |
社会福祉法人の理事(理事長)の変更の登記あれこれ

社会福祉法人の理事の変更登記は、その申請添付書類に悩みます。

法人によって、その理事の選任決議機関や方式が若干違うということや、会社と比べて、そんなにたくさん存在しないので、司法書士の側も不慣れだということもあります。

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| おしごとのはなし | 11:58 | comments(0) | trackbacks(0) | |
委任状争奪戦が内紛っぽく見えたら嫌だなと思う今日この頃

「高齢者・障害者等の意思決定支援の実現を目指す司法書士の会」という有志の会から「リーガルサポート定時総会について」と「総会へ各会員が意見表明をしていただくためのお願い」という2通の書面が郵便で届きました。

リーガルサポート本部が業務上横領等の不正防止策として進めている成年被後見人等の預金証書類の原本確認について、本人不在なので支持することができない。
しいては批判的な立場で議論するので賛同者は委任状を書いてほしい、との趣旨です。

僕自身が現在、三重支部長という54支部の一画を預かる身ですから、余計なことを書いて、本部の立場と誤解されるのを恐れる小心者ですので、詳細は省きますが、この一連の事態を一般国民はどう見てるのだろう?僕らは成年被後見人の本人やその親族にどうやって説明していくのだろう?と思っています。

「同じ目的に賛同し会員となっているのですから、原本確認など小手先のことではなく、本人のプライバシーを侵害しない方法をもって、ともに語らいともに悩みながら最善を探すことができるはずです。それがLS本来のあるべきすがたです。」

くだんの有志の会は、このように書いて全国7000人以上の会員に送付しているので(すごいことだ!)、その目指すところは同じだとほっとしています。
リーガルサポート不要論を安易に唱え、思考停止(または現実逃避)に陥っている司法書士では、全国に上記を発信することなんてできないでしょう。

僕自身は本部総会に出席するので委任状は出しませんけど、問題提起をすることで議論が活発化していくことは、リーガルサポートのためでもありますし、ひいては成年後見制度の発展につながっていると思います。

追伸:
リーガルサポート会員の方へ。
重要な総会になると思います。どうぞ、書面表決または委任状をお出しください。
誰に委任すればよいか分からない場合は、上記有志の会でもいいでしょうが、どうぞ貴支部が選任した支部長に委任してあげてください。
貴支部の支部長も、きっと貴支部の都道府県内で渦巻いているであろう様々な問題に対し、一定の見識を持って臨まれると思います。
貴支部の総会で選んだその人をどうぞ信頼してあげてください。

| おしごとのはなし | 00:15 | comments(0) | trackbacks(0) | |
受験手数料の増額

すでに受験案内で知っておられると思いますが

司法書士試験の受験料手数料(受験料)が以下のとおり改正されました。

6600円 → 8000円
cf. 簡裁訴訟代理等関係業務の認定考査の手数料も9000円から1万900円に上がっています。

土地家屋調査士の受験手数料(受験料)も下記のとおり改正されています。

7200円→8300円
cf.土地家屋調査士ADR認定考査手数料も2400円から4300円に上がっています。


いずれも受験生の減少による受験運営費に無理が生じてきたのが理由でしょう。
あとは消費税増税の影響による会場費等の値上げもあったのではないかと思われます。
受験界への影響としては、おそらく試し受験などが一段と少なくなると思われます。それを見越して大幅に値上げしているのだとは思いますが、平均点も上がる可能性があり、受験生にとっては熾烈な戦いになると思います。
受験生の健闘を祈るのみです。


| 合格までの方法論など | 22:06 | comments(0) | trackbacks(0) | |
地方自治法の一部を改正する法律の施行に伴う不動産登記事務の取扱いについて(通達)(平成27年2月26日付法務省民二第124号)

 4月1日からの施行にあわせ、地方自治法の一部を改正する法律の施行に伴う不動産登記事務の取扱いについて(通達)(平成27年2月26日付法務省民二第124号)が発出された。
従来、地縁団体(いわゆる自治会)が法人格を有する規定ができるまでは、登記名義人となることができなかったため、その代表者個人を登記名義人とする取り扱いが認められてきた。
地方自治法の改正により法人格を有することが認められたが、代表者個人の登記名義を変えないまま幾世代も相続が発生し、登記名義人を法人格に移すことが困難となっていた。
今回の通達は平成25年の地縁団体名義への所有権移転登記手続の改善促進−行政苦情救済推進会議の意見を踏まえたあっせん−に基づくものだが、
これで認可地縁団体であれば、「委任の終了」での登記がしやすくなったものの、よくよく読んでみると、そう簡単でもないと思われる。
この通達が出たからといって、安易に「できますよ」とは答えられない。
これは地方自治法第260条の38の各号の要件に該当する射程範囲が狭いからである。これらを疎明するのは困難である。

各号要件を見ていく
1.当該認可地縁団体が当該不動産を所有していること
「認可」地縁団体でなければならないので、そもそも法人格を有しない団体は利用できない。まずは認可地縁団体になってから、ということになる。

2.当該認可地縁団体が当該不動産を十年以上所有の意思をもって平穏かつ公然と占有していること
実際に疎明にすることは難しい。十年以上前の財産目録や十年以上前の課税台帳の写しに当該不動産が記載されているかになるが、認可が済むと安心するのか認可前の資料が散逸している団体も少なくない。

3.当該不動産の表題部所有者又は所有権の登記名義人の全てが当該地縁団体の構成員またはかつて当該認可地縁団体の構成員であった者であること
当該不動産の代表者に相続が発生し、相続による所有権移転登記がなされて、登記名義人が地縁団体の構成員でなくなった場合、やはり利用することができない。しかも全員が構成員であることを要求しているので複数の共有であった場合、ひとりでも相続登記をして構成員以外になっていると、利用できない。

4.当該不動産の登記関係者の全部または一部の所在が知れないこと
住民票除票や戸籍附票を追っていけば所在はわかるので「知れないこと」というのがどこまで調査した上でのことかが実務運用による。


上記のように、なかなか難しいように思う。


地縁団体に法人格が認められなかったころ、地縁団体と構成員を同じくする森林組合を設立して山林や原野を、農事組合法人を設立して田や畑を取得させる手法も用いられた。
この場合は、「委任の終了」で構成するのは難しく(法人は構成員ではないため)、「民法第646条第2項による移転」か「真正な登記名義の回復」を検討することになる。実際いくつかのの団体の登記名義を認可地縁団体に移す手続を行った。しかし、ネックは農地法である。
農地法による制限で解散もできない農事組合法人(実質は地縁団体)を数多く知っている。

テクニカルな手法としては下記のとおり。
1.農事組合法人への所有権移転登記を前所有者の相続人の一人から錯誤抹消
2.前所有者(申請人は相続人全員)から認可地縁団体への「委任の終了」による所有権移転

 

| おしごとのはなし | 20:20 | comments(0) | trackbacks(0) | |
中古住宅の住宅用家屋証明による減税を受けるに当たって(その1)

 住宅用家屋証明の制度は、個人の良質な持家の取得を促進し、もって国民の居住水準の向上を図るという住宅政策上から、一定の要件を充たす住宅に対して、登録免許税の軽減措置が受けられるように設けられたものであり、新築住宅の保存登記や中古住宅の売買による移転登記、あるいはこれらのための借入金を担保するための抵当権設定登記の際、その建物が住宅用家屋証明の適用対象である場合には、登録免許税が軽減されます。

ふつうの新築の家ならば、そんなに問題は無いのですが、中古住宅の売買の場合は、その要件に該当するかどうか非常に悩ましいことがあります。

今回の中古住宅(耐震基準適合建物ではない)は、こんな感じ(特定を避けるため実際の建物とは少し変えています。)

主たる建物
 居宅 木造瓦葺平家建 90平方メートル 昭和40年新築、平成12年増築
附属建物1
 居宅・車庫 鉄骨造スレート葺2階建 1階45平方メートル2階40平方メートル 平成5年新築
附属建物2
 便所 木造瓦葺平家建 5平方メートル 昭和45年新築

論点1 主たる建物の増築部分に住宅用家屋証明は適用されるか

 主たる建物については、平成12年増築部分について住宅用家屋証明が受けれるのか?という問題です。ちなみに表題登記は平成12年以降に行っているので登記記録から増築部分を特定するのは不可能です。
増築部分の床面積は評価証明書からしか分かりえません。
調べていても、これは!というのが今のところ無いのですが、租税特別措置法を読む限りでは、増築部分についても住宅用家屋証明が適用されるのは、増築工事完了後1年以内の場合で抵当権設定登記のときのみのようです。たぶん。


論点2 附属建物1に住宅用家屋証明は適用されるか

主たる建物であろうが附属建物であろうが要件さえ満たせば適用されるものの「居宅・車庫」という種類が自己居住用建物になるのか?という問題です。
この附属建物1は住宅用家屋証明の適用となりそうです。たぶん。
自己用建物か否かは、登記記録上の「種類」で判断されます。
以下、登記記録上の「種類」について、ケースごとにご説明します。
1.専用住宅の場合
登記記録上の「種類」は、原則として「居宅」であることが必要です。
住宅用家屋証明は建物所有者自身が居住する目的の建物に適用されるものですので、賃貸目的である「共同住宅」には、適用がありません
なお、登記記録上の「種類」が、「居宅・車庫」あるいは「居宅・物置」等の場合、車庫や物置は居住の目的で住宅に付随して使用される建物であるために専用住宅として扱われ、建物全体について適用が受けられます。     
2.併用住宅の場合
一方、同じ併用住宅でも、登記記録上の「種類」が、「居宅・店舗」「居宅・事務所」等のように、建物全体として住宅の効用を果たしていると評価できない場合、居宅部分の床面積が総床面積の90%以上(居宅部分以外の床面積が10%未満)であれば、建物全体について適用が受けられます。
床面積の内訳は、原則として建築確認書を参考に市町村が判断することとなりますが、表題登記を担当した土地家屋調査士が作成した「床面積の内訳を証する書面」を提出することが実務上の通例です。
なお、居宅部分以外の床面積が10%以上である場合には、建物全体について適用が受けられないのであり、居宅部分に限って適用が受けられるわけではありませんので、ご注意ください。


| 他愛もない話題(普段の生活) | 10:24 | comments(0) | trackbacks(0) | |
1月も終わり

1か月なんて、あっという間に経過するものだと実感しています。

2月は、いなべ市社会福祉協議会の職員さん向けの研修会に講師として呼ばれてますので、また忙しく過ぎていきそうです。



| 他愛もない話題(普段の生活) | 23:44 | comments(0) | trackbacks(0) | |
離婚後の戸籍と姓

最近になって離婚の相談が急増してます。
新年になって気持ちを切り替えたいということでしょうか?

離婚するときには、離婚後の戸籍と姓のことを決める必要があります。子どもがいるときは、子どもの戸籍と姓のことも考える必要があります。

離婚したことのある人はよく知っているでしょうが、離婚していない人にはよくわからない。今回の記事はそんな話。

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| おしごとのはなし | 20:15 | comments(0) | trackbacks(0) | |
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