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2014.03.09 Sunday

中古住宅の住宅用家屋証明による減税を受けるに当たって(その1)

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     住宅用家屋証明の制度は、個人の良質な持家の取得を促進し、もって国民の居住水準の向上を図るという住宅政策上から、一定の要件を充たす住宅に対して、登録免許税の軽減措置が受けられるように設けられたものであり、新築住宅の保存登記や中古住宅の売買による移転登記、あるいはこれらのための借入金を担保するための抵当権設定登記の際、その建物が住宅用家屋証明の適用対象である場合には、登録免許税が軽減されます。

    ふつうの新築の家ならば、そんなに問題は無いのですが、中古住宅の売買の場合は、その要件に該当するかどうか非常に悩ましいことがあります。

    今回の中古住宅(耐震基準適合建物ではない)は、こんな感じ(特定を避けるため実際の建物とは少し変えています。)

    主たる建物
     居宅 木造瓦葺平家建 90平方メートル 昭和40年新築、平成12年増築
    附属建物1
     居宅・車庫 鉄骨造スレート葺2階建 1階45平方メートル2階40平方メートル 平成5年新築
    附属建物2
     便所 木造瓦葺平家建 5平方メートル 昭和45年新築

    論点1 主たる建物の増築部分に住宅用家屋証明は適用されるか

     主たる建物については、平成12年増築部分について住宅用家屋証明が受けれるのか?という問題です。ちなみに表題登記は平成12年以降に行っているので登記記録から増築部分を特定するのは不可能です。
    増築部分の床面積は評価証明書からしか分かりえません。
    調べていても、これは!というのが今のところ無いのですが、租税特別措置法を読む限りでは、増築部分についても住宅用家屋証明が適用されるのは、増築工事完了後1年以内の場合で抵当権設定登記のときのみのようです。たぶん。


    論点2 附属建物1に住宅用家屋証明は適用されるか

    主たる建物であろうが附属建物であろうが要件さえ満たせば適用されるものの「居宅・車庫」という種類が自己居住用建物になるのか?という問題です。
    この附属建物1は住宅用家屋証明の適用となりそうです。たぶん。
    自己用建物か否かは、登記記録上の「種類」で判断されます。
    以下、登記記録上の「種類」について、ケースごとにご説明します。
    1.専用住宅の場合
    登記記録上の「種類」は、原則として「居宅」であることが必要です。
    住宅用家屋証明は建物所有者自身が居住する目的の建物に適用されるものですので、賃貸目的である「共同住宅」には、適用がありません
    なお、登記記録上の「種類」が、「居宅・車庫」あるいは「居宅・物置」等の場合、車庫や物置は居住の目的で住宅に付随して使用される建物であるために専用住宅として扱われ、建物全体について適用が受けられます。     
    2.併用住宅の場合
    一方、同じ併用住宅でも、登記記録上の「種類」が、「居宅・店舗」「居宅・事務所」等のように、建物全体として住宅の効用を果たしていると評価できない場合、居宅部分の床面積が総床面積の90%以上(居宅部分以外の床面積が10%未満)であれば、建物全体について適用が受けられます。
    床面積の内訳は、原則として建築確認書を参考に市町村が判断することとなりますが、表題登記を担当した土地家屋調査士が作成した「床面積の内訳を証する書面」を提出することが実務上の通例です。
    なお、居宅部分以外の床面積が10%以上である場合には、建物全体について適用が受けられないのであり、居宅部分に限って適用が受けられるわけではありませんので、ご注意ください。



    2014.01.31 Friday

    1月も終わり

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      1か月なんて、あっという間に経過するものだと実感しています。

      2月は、いなべ市社会福祉協議会の職員さん向けの研修会に講師として呼ばれてますので、また忙しく過ぎていきそうです。




      2013.07.29 Monday

      本店所在地の発起人決定書

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        会社の設立なんて、都会に比べりゃ、たまにししかないので、あれどうやってやるんだっけ?とかになったりしがちです。
        設立に必要な書類に押印をいただいて、なぜか本店所在地を決定した発起人の決定書の印鑑を前に固まっています。
        あれ?どうして、会社の代表者届出印でもらっちゃったんだろう??
        いつもなら実印でもらう書類。
        一人会社(株主も取締役も同じ人一人しかいない会社)だったから、特に気にせずにいたけど、
        ここは、代表者届出印じゃないだろう。

        それでも、取締役や代表取締役の就任や選任にかかる書類ではないので「実印」である必要は法律上ない。
        しかし、代表者届出印は認印なのか??
        そもそも認印って何だ??印影に決まりすらないはず。

        よくわからないまま、設立日は明後日(7月31日)だから、このまま申請してしまう予定です。


        2013.07.12 Friday

        離婚の際の戸籍への記載について

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          当事務所の受験生補助者さんも筆記試験が終わって、とりあえず現場復帰してくれています。
          とりあえず、今年は試験前一ヶ月の休暇を与え、試験に臨んでもらいましたが、またもやギリギリな感じのようです。
          僕も受験時代は何度もギリギリをさまよった人間なので、その苦しみが痛いほど分かります。

          本職の僕が軽い熱中症状でダウンしているので、
          現場復帰して間もない補助者さんに相続手続きの戸籍のチェックをしてもらっているのですが、
          そんな補助者さんが一言。

          「戸籍の記載に離婚としか記載が無くて協議離婚か裁判離婚か分からないんですけど」

          思わず、

          いい質問ですね〜

          と、池上さんのごとく唸るようでしたが、

          協議離婚と協議以外の離婚(調停離婚、裁判離婚等。以下「協議以外」)では戸籍への記載に大きな違いがあります。

          コンピュータ化される前は、この2つの違いを戸籍に記載していたのですが、
          協議離婚の場合、戸籍がコンピューター化された現在では離婚年月日が載るだけです。
          協議以外の方法で離婚した場合にのみ、「調停離婚」であったり「裁判離婚」であったりと、その旨が記録に残り、戸籍謄本をとった場合、当然その旨が記載されて発行されてきます。

          協議離婚でも円満なものから協議決裂寸前で何とかまとまったというものまで様々なケースがあるでしょう。しかし協議決裂寸前でまとまっても戸籍上は「離婚」としか記載されません。
          ですが協議以外の方法の場合はその旨(「調停離婚」「裁判離婚」等)が戸籍に記載されます。

          離婚したことには変わりないので、戸籍にどのように記載されても、基本的に問題ないのでしょうが、「離婚」とだけ書かれると、協議か裁判かどっちなのだろう??と気になってしまうのは、
          法律専門職の補助者が戸籍を見だして初めてぶつかる疑問かもしれませんね。

          なお、協議離婚で離婚協議書を作成したりそれを公正証書にするために行政書士などに依頼しても、戸籍にその内容は記載されませんので、
          なんとか裁判手続にならず、協議で収まりそうな場合は、できるだけそれを書面化することを、
          信頼のおける行政書士さんに依頼すると良いですね。


          2012.03.01 Thursday

          ほんとうに好きな飲料

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            新しい飲料好きなので、新商品が出るたびに、とりあえず試し飲みする方です。
            そういう意味ではコンビニの虜(笑)

            これまでで、ほんとうに一番うまいなと感じたのは、ペリエ。
            天然の微炭酸のミネラルウォーター。
            大学生くらいのときに飲んだんだと思う。もっと前かも??
            非国民と言われそうだけど、三ツ矢サイダーよりぺリエは甘ったるくないので好き。
            ジュール・ベルヌやサン・テグジュペリの小説の挿絵に出てきそうな碧い瓶の丸みも好き。
            容器の見ためって大事です。

            でも、なかなか売っていないので(コンビニでは、まず無理)、
            ごくごくたまに見つけた時に買って飲んでいます。

            いろんな飲料水に浮気するけど、ペリエを超えるものはないので最愛の飲みものです。

            ペリエ
            ¥ 1,625
            コメント:フランス原産の天然炭酸含有のミネラルウオーター


            2011.12.30 Friday

            加湿機の話

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              事務所ではガスファンヒーターを使っているので、あまり乾燥は気にならないでいます。
              灯油ファンヒーターと違って、ガスの場合、燃焼すると水(H2O)が出るので、基本的に乾燥はしません。
              でも、加湿機もいいなと思ったのは、仕事でとある事業所を訪問した時に、とても良い香りを感じたからです。
              加湿機で香りというと不思議な感じですが、その会社は冬の時期の加湿機にアロマオイルを足すことで、乾燥を防止すると同時に空間の香りも調整ているとのことでした。
              こういうのは女性が経営に関与していないと思いつかないかもしれません。

              北欧スウェーデンのエレクトロラックス社というところの加湿機を使っているらしく(エレクトロラックス社の商品)、
              アロマオイルを入れる場所(アロマポッド)が用意されているようです。
              普通の加湿機の水の部分にアロマオイルを入れても壊れるだけなので、こういう加湿機でないとダメとのこと。
              たぶん、他メーカーもいろいろ出しているんでしょうけど、わざわざ北欧メーカーを選ぶあたりがこだわりのようです。
              訪問した人に喜んでもらえるようなこだわりって素敵ですよね。



              2011.12.11 Sunday

              三重県青年司法書士協議会の研修会&忘年会

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                お久しぶりです('-'*)

                すっかり更新が、ご無沙汰になってしまい反省しています。
                昨日、ソフトウェア会社のリーガルの営業さんから指摘されて更新してないことを思い出しました。

                昨日は、毎年恒例行事の三重県青年司法書士協議会(以下「三青司」という)の忘年会を津市白山町のリゾート施設「白山ヴィレッジ」で行いました。
                この忘年会は、今年の司法書士合格者の歓迎会と、三青司会員の慰労会を兼ねる一大イベントでして、
                今年、三青司の会計担当の僕は、忘年会実行委員として、受付業務などしておりました。

                忘年会は、まず13時からの研修会から始まります。
                今年は、東日本大震災の被災地相談支援の活動報告から始まり、来年2月から変更が予定される登記オンラインシステムの変更概要、そして、三重県司法書士会で活躍する先輩司法書士から今後の司法書士の在り方についての考察を講談いただきました。

                東日本大震災の被災地相談支援については、現地で相談支援活動を行ったうち三人の方から、司法書士が支援活動を行うことの意義を体験報告で語ってもらうのですが、「せっかくの活動が対外的に広報されていない」などの活発的な意見も出て、たいへん良い内容でした。
                登記オンラインシステムの変更については、日本司法書士会連合会のオンライン対策部に出ていただいている三重会員から速報の形で概要を解説していただき、早い情報収集に資することができたと思います。
                最後の部では、三重県司法書士会会長、日本司法書士会連合会理事、公益社団法人成年後見センター・リーガルサポート三重支部長、三青司会長から、各団体の現状と展望、そして各会員が一緒になって考えていく指針を話していただきました。
                まだ実務経験のない合格したばかりの方々には難しい部分もあったかと思いますが、よい研修会になったと思っています。

                研修会の後は、忘年会担当チームでサンタやトナカイの恰好をさせていただきました。
                僕はトナカイになったのですが、とても楽しかったです。忘年会ではクイズなどし、酔った頭で手書きで不動産登記申請書を書くという問題を出しましたが、さすがにプロは酔っていても間違わないという事実を知ることができました。
                忘年会担当チームは、僕の同期合格者が企画準備してくださり、忙しい年末のさなか、申込受付、司会、ホテルとの折衝など、様々に動いてくれました。
                同期合格者ほど心強い仲間はなく、同じ思いを今年の合格者の皆さんも持ってくれればなと願います。

                今年も忘年会で多くの方々に「ブログに励まされた」と言っていただきました。
                嬉しはずかしブログですが、少しずつでも更新して、あの時の受験生がこうしてなんとか司法書士の仕事をやらせてもらえていることを記録していきたいと思います。


                忘年会翌日11時半にクリスマスソングかかるカフェの窓辺で記す。

                2011.07.23 Saturday

                twitterとの記事連動

                0
                   このブログの記事をツイッターにも連動できるよう設定しました。
                  そのままフェイスブックにも連動できるかは分かりませんが、毎日200ビュー以上はあるのはアクセスログで分かっているので、
                  これでやっとこさ、このブログも「今日も記事更新ないや」というガッカリ感から解放していただけるようです(謎)

                  2010.12.29 Wednesday

                  ブログデザイン変えました

                  0
                     PCのほうはイチゴ。

                    2010.04.21 Wednesday

                    順位変更の登記の登記完了証

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                       担保権の順位変更登記の登記完了証ってマジマジと見たことがなかったけど、
                      登記の目的のところが「登記の回復その他の権利に関する登記」となっていて驚きました。

                      この部分は自動選択ではなく、登記官の手入力(たぶん選択肢の中から選ぶタイプ)だというのは聞いたことあるけど、
                      この登記の目的では間違った登記をしてしまったのではないかとビックリする(笑)

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