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    2013.07.29 Monday

    根抵当権の極度額増額変更登記と登記識別情報

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      根抵当権の極度額の増額の登記において登記識別情報は通知されません。

      登記識別情報の通知を受けることができるのは、「申請人自らが」「登記名義人となる」場合に限定されます。

      根抵当権の極度額を増額することは、不動産の物的負担を増やすことになるので、新たな担保権の設定と同じであると見ることができます。

      しかし、当該極度額の増額において、根抵当権者は増額前の根抵当権とは別個の権利として「登記名義人」となるわけではないので、登記識別情報が通知されることはありません。

      増額する旨の登記をした後で、根抵当権者が登記識別情報の提供が必要な登記をする場合(たとえば根抵当権抹消登記など)は極度額を増額する前に通知を受けている登記識別情報を用いれば問題ありません。

      その他、 登記識別情報が通知されない主な登記は次のとおりです。
        (1) 登記名義人住所変更登記
        (2) 所有権の抹消登記
         (3) 抵当権,根抵当権の抹消登記
        (4)土地の分筆登記

      所有権(持分)更正登記の場合は、登記識別情報が通知される場合と通知されない場合があるので、その時は司法書士にお尋ね下さい。


      2013.07.02 Tuesday

      総会における計算書類等の承認

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        3月決算の会社が多いので、6月に株主総会を開催する企業は多く、その総会での決議結果を登記する依頼を受けた司法書士の多くは、今の時期、登記の完了を順に待っているといったところと思います。

        定時株主総会においては、会社の事業報告や計算書類の承認を行うのですが、
        それのみをもって登記に関係無いことが多いので、あまり意識しては来なかったのです。

        ところが、つい先日、登記官から「計算書類等の承認の部分について議事録上で不備がある」との指摘を受け、あらためて計算書類の承認に関する会社法第435条から会社法第439条あたりを読みかえしました。

        まとめると下記の感じです。

        会計監査人設置会社以外では承認決議がいる(報告では足らない)ので注意しないといけないですね。


        2010.06.13 Sunday

        農地法の許可書と相続

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           農地法の許可申請自体が、農地法の改正により難しくなっています。
          それもあってか本人申請などで農地法の許可をとられる一般の方の中には、それだけで満足(?)してしまい、登記申請に至らないまま放置し、相続が発生するということも少なからずあるようです。

          今日、愛知県の仲の良い司法書士さんから、記事タイトルに関して電話を受けまして、
          いつまでもブログの更新をしないのはいけないのと、せっかくなので記事にしようと思いました。

          農地法の許可申請代理は行政書士の業務ですが、不動産登記との関係上、農地法の基本知識を知らない司法書士は危険です。
          相続の場合の農地法上の届出もありますし、農地(田・畑・牧草地)に何らかの登記をする際は、
          やはり、「同じ人が司法書士と行政書士の両方登録している」か「司法書士登録者と行政書士登録者が各々在籍している」といった事務所を選択して依頼した方が、的確で迅速なサービスを受ける意味で、良いように思います。

          なお、架電いただいた司法書士さんは行政書士登録もしているので何ら問題ないですが、
          業務の枠を超えて、行政書士でも無いのに農地法の許可申請を代理する司法書士や、司法書士でも無いのに登記申請代理をしてしまう行政書士が存在するとしたら、それは違法です。



          2009.01.28 Wednesday

          包括受遺者の登記申請義務(再記)

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            先日、記載した下記の文章につき、実力派司法書士の方より、ご指摘を受けました。

            元ネタをくれたのは、winnerさん。
            過去問平13年午後12(3)
            被相続人Aが生前に売却した土地の所有権移転登記が未了である場合において、Aがその財産の全部をBに包括遺贈する旨の遺言をして死亡したときでも、当該土地の所有権移転登記は、Aの相続人全員を登記義務者としてする。

            包括受遺者は、相続人と同一の権利義務を有するので、包括受遺者が登記義務を履行すれば足り、相続人全員を登記義務者(の承継人)としてするわけではないものと解されるので、誤りというのは一般的受験生でも分からなければなりません。
            財産全部の包括遺贈では、被相続人の有する権利義務一切が承継の対象となり、被相続人の有する登記義務者たる地位も相続人へは移転せず包括遺贈によって受贈者へ移転するあらです。
            winnerさんがくれたネタは、さらにこれを前提として、
            過去問平13年午後12(3)
            被相続人Aが生前に売却した土地の所有権移転登記が未了である場合において、Aがその財産の半分をBに包括遺贈する旨の遺言をして死亡したときでも、当該土地の所有権移転登記は、包括受遺者Bも登記義務者としてする。

            としたら、どうなるかというもの(赤文字が変更点)。
            義務者の相続人による登記の登記申請義務は不可分なので、Aの登記申請義務は(少なくともその半分は)、Aの相続人全員が負うことには間違いがない。
            では、包括受遺者Bも登記申請義務を半分負うのか?(登記義務者になるのか?)
            いろいろ議論した揚句、「どっちでもいいけど相続人全員で足るよね」という話になりました。
            ばっちりとした先例があるわけではないと思うので、頭の体操にはバッチリです。


            いただいた、ご指摘。

            問題解説としては、包括受遺者Bも登記義務者になりますと、解答すべきです。
            包括受遺者Bは義務も承継しているためです。
            したがって、登記義務者はB及び共同相続人全員ですね。

            ただし、実務上は、遺言書の存在を伏せれば、B抜きで登記は受理されますが、試験の解答ではそのような説明はしてはいけませんね。
            実体にあわせる手続が正解です。


            悩みは深まっていくのですが、たぶん、ご指摘いただいたのが正しいのだと思います。
            そもそもwinnerさんの疑問も、受遺者を義務者とする見解に立つベテラン司法書士の考え方に対して、「どう思う?」というところから始まっています。
            登記業務に長年従事されている方々が、そう申されると、実体法重視が試験では、より大事なのかなということを改めて認識します。

            いちおう、議論を理解するために、相続人のみを義務者とすれば良いとする根拠として出てきたものも挙げておきます。
            1.相続人による登記は(特に生前贈与の場合)、遺留分減殺を請求することがないよう相続人全員の義務としている部分もあると思うが、受遺者には遺留分がない
            2.申請人になるとしても義務者の表示方法が分からない(「亡何某包括受遺者」よ冠記するのか?)
            3.包括受遺者かどうかは登記官からは分からないので登記申請しても通ってしまう。義務者全員でないから無効な登記とまで言えるか?

            2009.01.24 Saturday

            ここ数日、不動産登記で頭を悩ませた数々

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              今日は三重県司法書士会で事業承継の研修でしたが、お休みにしました。
              雪が降っていて出るにでれなかったのと、体調不良のため。まぁ仕方がない。

              ブログデザインに紆余曲折があって、今はかわいらしくなっています。
              もう、このデザインで、この冬は通しますので。

              ここ数日、頭を悩ませた不動産登記上の問題(?)について書き連ねようかなと思っています。

              1.包括受遺者の登記申請義務については後記

              2.亡何某相続財産を義務者とする所有権移転
              元ネタはプレ司法書士オープン第2回。
              義務者の記載の仕方を、「亡何某相続財産管理人 誰」と記載するのは中間代理人の記載だからダメ(相続財産管理人が、そもそも相続財産法人の代表者か代理人かという点で混乱している答案も見受けられたがやむを得ない)。
              「亡何某相続財産」と記載するのが正解なのですが、「亡何某」と書いている人が大勢いた。
              不思議だけど、あまり気に留めずに添削していたら、こんな先例があったのですね。
              売主が買主のための所有権移転登記未了のまま死亡し、その相続人全員が相続の放棄をしている場合は、その買主への所有権移転登記申請の登記義務者は、相続財産管理人となる(登記研究479号172頁)

              どうやら、この場合の義務者の記載の仕方が「亡何某」なんだそうです。
              でも、これは、前の登記名義をそのまま引っ張っているだけであって矛盾はしていないわけです。
              原因日付が死亡より先なんで、相続財産名義とする氏名変更はされないから「亡何某」のままで良いわけです。

              3.共有根抵当権優先の定めの廃止
              元ネタは内緒。
              優先の定めを根抵当権者の間で合意により廃止する場合、抹消登記ではなく変更登記で行うというのは細かい論点ですが、受験生なら押さえてほしいところです(登記研究660号207頁質疑応答)。
              この際の登記原因が「年月日合意」なのか「年月日合意解除」なのかについて、僕も「年月日合意」でよいものと思い込んでいたので、いろいろ調べていたら、
              どうも、根抵当権を設定した初めから、優先の定めが特約として根抵当権に入っていた場合には、「年月日合意」で優先の定めを廃止する変更登記をし、最初は入っていなかったのだけど後から付記登記で付いた優先の定めを廃止する場合(今回の問題の場合)は、「年月日合意解除」で変更するようです。
              僕の調べた限りだとそう読めるのですが、ちょっと、よく分かりません。
              受験時代に「年月日合意」で覚えていたので、「年月日合意解除」とするのに心の奥底では抵抗はあるのですが(笑)
              (ちなみに、優先の定めの変更の登記は付記の付記でなされるのではなく、付記登記でなされること、優先の定めそのものが錯誤により抹消される場合は主登記でなされることも併せて押さえておくとよろしいかと思います。)

              2008.07.09 Wednesday

              商業登記基本通達

              0
                東京本校でのガイダンス終了後の個別質問の際、
                「商業登記基本通達は、どこで入手すればいいのですか?」という質問に対して、ちゃんと答えれなかった自分が恥ずかしく・・・。
                法務省のホームページから入手できるようです。すっかり忘れていました。

                そんなわけでリンク貼っておきます。

                「会社法の施行に伴う商業登記事務の取扱いについて(通達)」について

                ガイダンスのとき質問してくれた受験生の方、ごめんなさい。


                2008.04.11 Friday

                メモ書き3

                0
                  Q7
                   持分会社(合名、合資)について質問があります。
                   株式会社の場合は、清算人の登記がされると、代表取締役の登記は抹消されますが、持分会社(合名、合資)の場合は清算人の登記がされても無限責任社員の登記は抹消されません。
                   そうすると、清算持分会社の代表権は清算人だけでなく無限責任社員にもあると考えてよいのでしょうか?
                   具体的には、清算持分会社の無限責任社員と第三者との間で締結された契約は有効になるのでしょうか?
                   また、この場合、代表者印の扱いはどうなっているのでしょうか?無限責任社員の印鑑と清算人の印鑑が両方とも並存して登録されているのでしょうか?
                   法定清算人で無限責任社員=清算人の場合で答えていただけると幸いです。
                   (要するに、代表者の肩書きが無限責任になってるということで清算人と同一人なのですが.....)
                   具体的には仕事で『清算合資会社から自然人への所有権移転の不動産登記申請で、合資会社の側の印鑑証明書の代表者の肩書きが「無限責任社員」になっている。登記簿には同一人が無限責任社員と清算人として登記されている。』という事例で登記申請がとおるのかというが問題になったのです。この点は法務局に問い合わせて、大丈夫ということで解決したのですが、どうも理屈では納得できないのです。清算人の登記がされているのに、無限責任社員の印鑑が生きていることに違和感があるのですが?
                  投稿 novaexpress | 2006/11/15 0:41:46
                  A7
                   質問の問題意識がよくわかりません。無限責任社員=清算人という前提ならば、何も問題が出てこないのではないでしょうか?
                   ちなみに、無限責任社員であることと、業務執行権や代表権があるかないかは、全く関係ありません。
                   清算持分会社の無限責任社員と第三者との間で締結された契約は、無限責任社員が清算人ならば、有効です。
                   代表者の肩書きが重要なのではなく、その契約をした人が、清算人かどうかが重要です。

                  http://kaishahou.cocolog-nifty.com/blog/2006/11/post_ff02.html
                  より抜粋

                  2008.04.09 Wednesday

                  メモ書き2

                  0
                    (実例)登記原因及びその日付が記載されていない和解調書による登記の取扱
                    【要旨】登記原因及びその日付が記載されていない和解調書による登記の登記原因及びその日付は、「年月日和解」とし、日付は和解成立の日を記載する.(登研四五一号一二五頁)

                    ○判決に基づき登記申請する場合の登記原因は、判決書に原因の記載があるときはその原因により、その記載がないときは「判決」とする。(昭和29年5月8日民事甲第938号回答) 注 原因日付は判決確定の日

                    2008.04.09 Wednesday

                    メモ書き(配属研修)

                    0
                      ◇ 所有権移転登記義務を残したまま清算結了の登記をした場合でも、便宜、清算登記を抹消せずに、市区町村長作成に係る前清算人個人の印鑑証明書を添付して、前清算人は会社を代表して所有権移転登記の申請可(昭28.3.16民甲383号、昭30.4.14民甲708号)。
                       ※通常、清算人が会社の不動産につき、所有権移転登記を申請する場合には、登記所作成に係る印鑑証明書に限られる。

                      (先例)抵当権者たる株式会社の清算結了前に消滅した抵当権の登記の抹消手続(清算人全員死亡の場合)
                      【要旨】抵当権者たる株式会社が解散し、その清算結了前に抵当権が消滅したが、その抹消登記未了のまま、清算結了の登記を終え、かつ清算人全員が死亡している場合において、抵当権登記の抹消をするには、抹消につき登記権利者の関係に立つ者は、利害関係人として裁判所に対し清算人の選任を求め、その選任清算人と共同して登記を申請することが出来るが、なお、右の場合、清算人就任の登記を欠いているときでも、便宜、裁判所の清算人選任の決定書を添付して、右と同様に登記の申請をすることが許される。(なお、会社の清算結了を証する登記簿謄本の添付を要する。)(昭和38年9月13日民事甲2598号・民事局長回答、第九章第六節第三(二)(B)(a)参照

                      代表者の資格を証する書面 市町村長、登記官その他の公務員が作成したものは作成後3か月以内のものでなければならない。(不動産登記令第17条第1項)


                      2008.03.11 Tuesday

                      「移記」と「転写」

                      0
                        たまに変な電話がかかってきますw
                        「実務的な質問を耳呈にするくらいなら」という了解が同期の間でもできているので、
                        僕宛に来る電話は受験チックと読んでよいか分からない変なものが多いです。

                        不動産登記規則5条第1項
                        登記官は、登記を移記し、又は転写するときは、法令に別段の定めがある場合を除き、現に効力を有する登記のみを移記し、または転写しなければならない。


                        こんな条文があることを知る司法書士受験生は、まずいません。
                        いたら、6回くらいは受験する羽目になってしまいますので注意が必要です(笑えない)。
                        要は、この「移記」と「転写」が、どう違うのか?という趣旨の電話なのですが、これを質問してきたのは土地家屋調査士受験生です。

                        移記も転写も、右から左へ〜♪というムーディーな点では共通してます。
                        違うのは、移記の場合、移記の元になっている登記記録は閉鎖されるのに対し(不動産登記規則5条3項)、
                        転写の場合、転写元の登記記録は閉鎖されないという違いがあります。転写元の登記の効力や内容には影響ありません。

                        つまり、パソコンで言う「カット&ペースト」と「コピー&ペースト」の違いなのですが(←これ、うまい喩えですよね)、これが、土地家屋調査士試験で、どういう風に出題されるのかは知りません(問題発言)


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