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    2015.03.02 Monday

    地方自治法の一部を改正する法律の施行に伴う不動産登記事務の取扱いについて(通達)(平成27年2月26日付法務省民二第124号)

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       4月1日からの施行にあわせ、地方自治法の一部を改正する法律の施行に伴う不動産登記事務の取扱いについて(通達)(平成27年2月26日付法務省民二第124号)が発出された。
      従来、地縁団体(いわゆる自治会)が法人格を有する規定ができるまでは、登記名義人となることができなかったため、その代表者個人を登記名義人とする取り扱いが認められてきた。
      地方自治法の改正により法人格を有することが認められたが、代表者個人の登記名義を変えないまま幾世代も相続が発生し、登記名義人を法人格に移すことが困難となっていた。
      今回の通達は平成25年の地縁団体名義への所有権移転登記手続の改善促進−行政苦情救済推進会議の意見を踏まえたあっせん−に基づくものだが、
      これで認可地縁団体であれば、「委任の終了」での登記がしやすくなったものの、よくよく読んでみると、そう簡単でもないと思われる。
      この通達が出たからといって、安易に「できますよ」とは答えられない。
      これは地方自治法第260条の38の各号の要件に該当する射程範囲が狭いからである。これらを疎明するのは困難である。

      各号要件を見ていく
      1.当該認可地縁団体が当該不動産を所有していること
      「認可」地縁団体でなければならないので、そもそも法人格を有しない団体は利用できない。まずは認可地縁団体になってから、ということになる。

      2.当該認可地縁団体が当該不動産を十年以上所有の意思をもって平穏かつ公然と占有していること
      実際に疎明にすることは難しい。十年以上前の財産目録や十年以上前の課税台帳の写しに当該不動産が記載されているかになるが、認可が済むと安心するのか認可前の資料が散逸している団体も少なくない。

      3.当該不動産の表題部所有者又は所有権の登記名義人の全てが当該地縁団体の構成員またはかつて当該認可地縁団体の構成員であった者であること
      当該不動産の代表者に相続が発生し、相続による所有権移転登記がなされて、登記名義人が地縁団体の構成員でなくなった場合、やはり利用することができない。しかも全員が構成員であることを要求しているので複数の共有であった場合、ひとりでも相続登記をして構成員以外になっていると、利用できない。

      4.当該不動産の登記関係者の全部または一部の所在が知れないこと
      住民票除票や戸籍附票を追っていけば所在はわかるので「知れないこと」というのがどこまで調査した上でのことかが実務運用による。


      上記のように、なかなか難しいように思う。


      地縁団体に法人格が認められなかったころ、地縁団体と構成員を同じくする森林組合を設立して山林や原野を、農事組合法人を設立して田や畑を取得させる手法も用いられた。
      この場合は、「委任の終了」で構成するのは難しく(法人は構成員ではないため)、「民法第646条第2項による移転」か「真正な登記名義の回復」を検討することになる。実際いくつかのの団体の登記名義を認可地縁団体に移す手続を行った。しかし、ネックは農地法である。
      農地法による制限で解散もできない農事組合法人(実質は地縁団体)を数多く知っている。

      テクニカルな手法としては下記のとおり。
      1.農事組合法人への所有権移転登記を前所有者の相続人の一人から錯誤抹消
      2.前所有者(申請人は相続人全員)から認可地縁団体への「委任の終了」による所有権移転

       


      2014.03.09 Sunday

      中古住宅の住宅用家屋証明による減税を受けるに当たって(その1)

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         住宅用家屋証明の制度は、個人の良質な持家の取得を促進し、もって国民の居住水準の向上を図るという住宅政策上から、一定の要件を充たす住宅に対して、登録免許税の軽減措置が受けられるように設けられたものであり、新築住宅の保存登記や中古住宅の売買による移転登記、あるいはこれらのための借入金を担保するための抵当権設定登記の際、その建物が住宅用家屋証明の適用対象である場合には、登録免許税が軽減されます。

        ふつうの新築の家ならば、そんなに問題は無いのですが、中古住宅の売買の場合は、その要件に該当するかどうか非常に悩ましいことがあります。

        今回の中古住宅(耐震基準適合建物ではない)は、こんな感じ(特定を避けるため実際の建物とは少し変えています。)

        主たる建物
         居宅 木造瓦葺平家建 90平方メートル 昭和40年新築、平成12年増築
        附属建物1
         居宅・車庫 鉄骨造スレート葺2階建 1階45平方メートル2階40平方メートル 平成5年新築
        附属建物2
         便所 木造瓦葺平家建 5平方メートル 昭和45年新築

        論点1 主たる建物の増築部分に住宅用家屋証明は適用されるか

         主たる建物については、平成12年増築部分について住宅用家屋証明が受けれるのか?という問題です。ちなみに表題登記は平成12年以降に行っているので登記記録から増築部分を特定するのは不可能です。
        増築部分の床面積は評価証明書からしか分かりえません。
        調べていても、これは!というのが今のところ無いのですが、租税特別措置法を読む限りでは、増築部分についても住宅用家屋証明が適用されるのは、増築工事完了後1年以内の場合で抵当権設定登記のときのみのようです。たぶん。


        論点2 附属建物1に住宅用家屋証明は適用されるか

        主たる建物であろうが附属建物であろうが要件さえ満たせば適用されるものの「居宅・車庫」という種類が自己居住用建物になるのか?という問題です。
        この附属建物1は住宅用家屋証明の適用となりそうです。たぶん。
        自己用建物か否かは、登記記録上の「種類」で判断されます。
        以下、登記記録上の「種類」について、ケースごとにご説明します。
        1.専用住宅の場合
        登記記録上の「種類」は、原則として「居宅」であることが必要です。
        住宅用家屋証明は建物所有者自身が居住する目的の建物に適用されるものですので、賃貸目的である「共同住宅」には、適用がありません
        なお、登記記録上の「種類」が、「居宅・車庫」あるいは「居宅・物置」等の場合、車庫や物置は居住の目的で住宅に付随して使用される建物であるために専用住宅として扱われ、建物全体について適用が受けられます。     
        2.併用住宅の場合
        一方、同じ併用住宅でも、登記記録上の「種類」が、「居宅・店舗」「居宅・事務所」等のように、建物全体として住宅の効用を果たしていると評価できない場合、居宅部分の床面積が総床面積の90%以上(居宅部分以外の床面積が10%未満)であれば、建物全体について適用が受けられます。
        床面積の内訳は、原則として建築確認書を参考に市町村が判断することとなりますが、表題登記を担当した土地家屋調査士が作成した「床面積の内訳を証する書面」を提出することが実務上の通例です。
        なお、居宅部分以外の床面積が10%以上である場合には、建物全体について適用が受けられないのであり、居宅部分に限って適用が受けられるわけではありませんので、ご注意ください。



        2014.01.31 Friday

        1月も終わり

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          1か月なんて、あっという間に経過するものだと実感しています。

          2月は、いなべ市社会福祉協議会の職員さん向けの研修会に講師として呼ばれてますので、また忙しく過ぎていきそうです。




          2014.01.14 Tuesday

          離婚後の戸籍と姓

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            最近になって離婚の相談が急増してます。
            新年になって気持ちを切り替えたいということでしょうか?

            離婚するときには、離婚後の戸籍と姓のことを決める必要があります。子どもがいるときは、子どもの戸籍と姓のことも考える必要があります。

            離婚したことのある人はよく知っているでしょうが、離婚していない人にはよくわからない。今回の記事はそんな話。


            2013.12.18 Wednesday

            定款を失くしてしまった!

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              定款をなくしてしまったという会社さん、比較的よく聞きます。
              ちゃんと保管していたつもりが、事業の忙しさや社内整頓などで、どこかに保管したまま忘れてしまうということが多いようです。
              無くても事業執行できていけるわけですから、この会社は平和で安定的な会社とも言えますが、そんな会社でも、登記手続きや許認可申請、借り入れなどの契約の際に、定款を必要とする場合が出てきます。
              そんなとき、どうすればいいでしょう??

              解決策その1.そういや設立登記の時に司法書士に定款作成を依頼していたな・・・
               大概の場合は、このパターンで解決します。
               よっぽどのことがない限り、これで解決することが多いです。
               ただ、設立登記の時の司法書士なんて覚えていない、とか、そもそも、その司法書士事務所は廃業してしまって存在しないという場合に非常に困ります。

              解決案その2.自分の会社の定款なんだから、今から定款を新しく作っちゃえばいいんじゃないの?
               株主の数が少なく、特に株主総会の開催に問題がない場合、定款を新しく株主総会決議で全面改訂して新調するという方法があり得ます。
               この場合、現在の会社の状態(登記事項)と大きく異なるものでは、思いがけない登記手続きを要する場合があるので、必ず行政書士のアドバイスを受け、変更登記が必要になる場合は司法書士に依頼すべきでしょう。

              上記までで、費用はかかりますでしょうが、ほとんど解決しますが、
              手続きによってはなぜか「設立時の公証人の印影のある最初の定款がいる」という不思議な場合があります。

              解決案その3.定款の認証を受けた公証役場に予備とか保管されてないの??
               定款の認証を受けた公証役場には、定款の原本が保存されています。
              (会社設立登記申請を行う際には、認証を受ける定款を3通添付します。 その内の1通は公証人役場に保存されています。)
               認証を受けた公証役場に「原始定款謄本の再発行」申請を行って下さい。
               詳しくは認証を受けた公証役場にお問い合わせ下さい。
               (認証を受けた定款は、公証役場に20年間保存されます。)
               この場合も自分でするのは困難ですから、お近くの行政書士に相談するとよいでしょう。

              2013.12.04 Wednesday

              いなべ市における証明書のコンビニ発行につき(平成25年12月4日時点まとめ)

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                平成26年4月から、いなべ市でもコンビニでの証明書交付が始まります。
                それに先立ち、いなべ市役所では住民基本台帳カードの発行手数料が今月から無料になっています。
                利点ばかりが先行している感がありますので、現時点で当職が持っている情報をまとめました。

                2013.11.28 Thursday

                不動産登記申請書の閲覧

                0
                  不動産の名義変更がどのような経緯でなされたのか。

                  司法書士には登記原因となる法律行為や事実を確認する職責があるので、事実とかけ離れた登記がなされることはないでしょうが、
                  当事者と司法書士の意思疎通がうまくいかなかったのか、 どうして、そんな登記がされてしまったのか??という疑義が後日に発覚することがあります。

                  そんなとき、利害関係人(通常は当時の申請人)は,登記申請書および添付書類(不動産名義変更の書類)の閲覧ができます。
                  閲覧のみ可能で、近くに登記官用のコピー機があるのですがコピーはできず、 写真撮影か鉛筆(改ざんされるといけないので)での書き写しをします。
                  もちろん,司法書士に閲覧の代理を依頼(委任状に実印で押印、印鑑証明書必要)することができるので、 今回はさまざまな事情により、閲覧代理の依頼を受けたのですが。。。

                  登記所の書類というのは保管期間の定めがあります。
                  不動産登記規則28条です
                  平成20年7月22日改正前は、権利に関する登記の書類の保存期間は10年で、
                  改正によって何年になったかあまり覚えてなかったのですが、受付日から30年間ですね。
                  登記記録を見たら、思いっきり過ぎてる。。。
                  その場で保存期間の条文を紐解けば、すぐにでも回答できたのに。
                  相談料もらってないので、相談過誤とまで言っていいかわかりませんが、依頼者に余計な期待を抱かせてしまったみたいです。
                  ーーーーーーーーーーーーーーーーー
                  (保存期間)
                  第二十八条  次の各号に掲げる情報の保存期間は、当該各号に定めるとおりとする。
                   登記記録(閉鎖登記記録(閉鎖した登記記録をいう。以下同じ。)を除く。) 永久
                   地図及び地図に準ずる図面(閉鎖したものを含む。) 永久
                   建物所在図(閉鎖したものを含む。) 永久
                   土地に関する閉鎖登記記録 閉鎖した日から五十年間
                   建物に関する閉鎖登記記録 閉鎖した日から三十年間
                   共同担保目録 当該共同担保目録に記録されているすべての事項を抹消した日から十年間
                   信託目録 信託の登記の抹消をした日から二十年間
                   受付帳に記録された情報 受付の年の翌年から十年間(登記識別情報に関する証明の請求に係る受付帳にあっては、受付の年の翌年から一年間)
                   表示に関する登記の申請情報及びその添付情報 受付の日から三十年間(第二十条第三項(第二十二条第二項において準用する場合を含む。)の規定により申請書類つづり込み帳につづり込まれたものにあっては、電磁的記録に記録して保存した日から三十年間)
                   権利に関する登記の申請情報及びその添付情報(申請情報及びその添付情報以外の情報であって申請書類つづり込み帳につづり込まれた書類に記載されたものを含む。次号において同じ。) 受付の日から三十年間(第二十一条第二項において準用する第二十条第三項の規定により申請書類つづり込み帳につづり込まれたものにあっては、電磁的記録に記録して保存した日から三十年間)
                  十一  職権表示登記等事件簿に記録された情報 立件の日から五年間
                  十二  職権表示登記等書類つづり込み帳につづり込まれた書類に記載された情報 立件の日から三十年間
                  十三  土地所在図、地積測量図、建物図面及び各階平面図(第二十条第三項(第二十二条第二項において準用する場合を含む。)の規定により申請書類つづり込み帳につづり込まれたものを除く。) 永久(閉鎖したものにあっては、閉鎖した日から三十年間)
                  十四  地役権図面(第二十一条第二項において準用する第二十条第三項の規定により申請書類つづり込み帳につづり込まれたものを除く。) 閉鎖した日から三十年間
                  十五  決定原本つづり込み帳又は審査請求書類等つづり込み帳につづり込まれた書類に記載された情報 申請又は申出を却下した決定又は審査請求の受付の年の翌年から五年間
                  十六  各種通知簿に記録された情報 通知の年の翌年から一年間
                  十七  登記識別情報の失効の申出に関する情報 当該申出の受付の日から十年間
                  十八  請求書類つづり込み帳につづり込まれた書類に記載された情報 受付の日から一年間

                  2013.09.14 Saturday

                  ウィンドウズXPのマイクロソフトサポート終了に伴う措置

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                    今日は午後から司法書士青年会の財産管理業務の研修会だったのですが、午後から土地売買代金決済があるので研修は休みにしました。

                    土曜日には大学での非常勤講師としての仕事や、司法書士会の研修会などがあり、事務所にいること自体が久しぶりで変な感じです(笑)

                    せっかく事務所にいるので、ウインドウズXPが重要な更新などのサポートを終了することもあり、司法書士合格当初からメインで使ってきたパソコンを買い換えるとともにデータ移行などしています。(正確には業者さんにしてもらっています)

                    今年は、公益社団法人成年後見センターリーガルサポートのLSシステムに稼働に伴うデータ移行の支部担当者でもあるので、パソコン触ってばっかりの毎日です。

                    当然、事務所内のXPマシン全部を、ひとまずウインドウズ7にする予定ですが、なんだか今日一日では難しそうです。


                    2013.08.05 Monday

                    日本政策金融公庫を担保権者とする担保設定登記の非課税証明書

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                      ときどき忘れがちなので備忘録がてらに

                      個人や資本金の額または出資金の額が5億円未満の普通法人が株式会社日本政策金融公庫からの借入金の担保として、抵当権や根抵当権の設定の登記をする場合財務省令で定める書類を提出すれば、登録免許税は非課税。

                      この財務省令で定める書類とは、
                      借入者が個人の場合には、住民票の写し等(発行後6ヶ月以内)又は印鑑証明書(発行後6ヶ月以内)、
                      借入者が法人の場合には、資本金額を証明できる登記事項証明書(発行後1ヶ月以内)です。

                      登記申請を行う法務局が、法人の登記を受けた法務局と同一である場合であっても、登録免許税の非課税措置を受けるための登記事項証明書の提出が省略できない⇒添付省略不可。
                      ただし、有効期限さえ確保できれば登記申請添付書類としての印鑑証明書や代表者資格証明書と兼用することができる。
                      もちろん、非課税証明書は登記申請添付書類の印鑑証明書を兼ねるのでなければ原本還付可能な書類である。


                      2013.07.29 Monday

                      本店所在地の発起人決定書

                      0

                        会社の設立なんて、都会に比べりゃ、たまにししかないので、あれどうやってやるんだっけ?とかになったりしがちです。
                        設立に必要な書類に押印をいただいて、なぜか本店所在地を決定した発起人の決定書の印鑑を前に固まっています。
                        あれ?どうして、会社の代表者届出印でもらっちゃったんだろう??
                        いつもなら実印でもらう書類。
                        一人会社(株主も取締役も同じ人一人しかいない会社)だったから、特に気にせずにいたけど、
                        ここは、代表者届出印じゃないだろう。

                        それでも、取締役や代表取締役の就任や選任にかかる書類ではないので「実印」である必要は法律上ない。
                        しかし、代表者届出印は認印なのか??
                        そもそも認印って何だ??印影に決まりすらないはず。

                        よくわからないまま、設立日は明後日(7月31日)だから、このまま申請してしまう予定です。


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