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2013.12.04 Wednesday

いなべ市における証明書のコンビニ発行につき(平成25年12月4日時点まとめ)

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    平成26年4月から、いなべ市でもコンビニでの証明書交付が始まります。
    それに先立ち、いなべ市役所では住民基本台帳カードの発行手数料が今月から無料になっています。
    利点ばかりが先行している感がありますので、現時点で当職が持っている情報をまとめました。
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    2013.11.28 Thursday

    不動産登記申請書の閲覧

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      不動産の名義変更がどのような経緯でなされたのか。

      司法書士には登記原因となる法律行為や事実を確認する職責があるので、事実とかけ離れた登記がなされることはないでしょうが、
      当事者と司法書士の意思疎通がうまくいかなかったのか、 どうして、そんな登記がされてしまったのか??という疑義が後日に発覚することがあります。

      そんなとき、利害関係人(通常は当時の申請人)は,登記申請書および添付書類(不動産名義変更の書類)の閲覧ができます。
      閲覧のみ可能で、近くに登記官用のコピー機があるのですがコピーはできず、 写真撮影か鉛筆(改ざんされるといけないので)での書き写しをします。
      もちろん,司法書士に閲覧の代理を依頼(委任状に実印で押印、印鑑証明書必要)することができるので、 今回はさまざまな事情により、閲覧代理の依頼を受けたのですが。。。

      登記所の書類というのは保管期間の定めがあります。
      不動産登記規則28条です
      平成20年7月22日改正前は、権利に関する登記の書類の保存期間は10年で、
      改正によって何年になったかあまり覚えてなかったのですが、受付日から30年間ですね。
      登記記録を見たら、思いっきり過ぎてる。。。
      その場で保存期間の条文を紐解けば、すぐにでも回答できたのに。
      相談料もらってないので、相談過誤とまで言っていいかわかりませんが、依頼者に余計な期待を抱かせてしまったみたいです。
      ーーーーーーーーーーーーーーーーー
      (保存期間)
      第二十八条  次の各号に掲げる情報の保存期間は、当該各号に定めるとおりとする。
       登記記録(閉鎖登記記録(閉鎖した登記記録をいう。以下同じ。)を除く。) 永久
       地図及び地図に準ずる図面(閉鎖したものを含む。) 永久
       建物所在図(閉鎖したものを含む。) 永久
       土地に関する閉鎖登記記録 閉鎖した日から五十年間
       建物に関する閉鎖登記記録 閉鎖した日から三十年間
       共同担保目録 当該共同担保目録に記録されているすべての事項を抹消した日から十年間
       信託目録 信託の登記の抹消をした日から二十年間
       受付帳に記録された情報 受付の年の翌年から十年間(登記識別情報に関する証明の請求に係る受付帳にあっては、受付の年の翌年から一年間)
       表示に関する登記の申請情報及びその添付情報 受付の日から三十年間(第二十条第三項(第二十二条第二項において準用する場合を含む。)の規定により申請書類つづり込み帳につづり込まれたものにあっては、電磁的記録に記録して保存した日から三十年間)
       権利に関する登記の申請情報及びその添付情報(申請情報及びその添付情報以外の情報であって申請書類つづり込み帳につづり込まれた書類に記載されたものを含む。次号において同じ。) 受付の日から三十年間(第二十一条第二項において準用する第二十条第三項の規定により申請書類つづり込み帳につづり込まれたものにあっては、電磁的記録に記録して保存した日から三十年間)
      十一  職権表示登記等事件簿に記録された情報 立件の日から五年間
      十二  職権表示登記等書類つづり込み帳につづり込まれた書類に記載された情報 立件の日から三十年間
      十三  土地所在図、地積測量図、建物図面及び各階平面図(第二十条第三項(第二十二条第二項において準用する場合を含む。)の規定により申請書類つづり込み帳につづり込まれたものを除く。) 永久(閉鎖したものにあっては、閉鎖した日から三十年間)
      十四  地役権図面(第二十一条第二項において準用する第二十条第三項の規定により申請書類つづり込み帳につづり込まれたものを除く。) 閉鎖した日から三十年間
      十五  決定原本つづり込み帳又は審査請求書類等つづり込み帳につづり込まれた書類に記載された情報 申請又は申出を却下した決定又は審査請求の受付の年の翌年から五年間
      十六  各種通知簿に記録された情報 通知の年の翌年から一年間
      十七  登記識別情報の失効の申出に関する情報 当該申出の受付の日から十年間
      十八  請求書類つづり込み帳につづり込まれた書類に記載された情報 受付の日から一年間

      2013.08.05 Monday

      日本政策金融公庫を担保権者とする担保設定登記の非課税証明書

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        ときどき忘れがちなので備忘録がてらに

        個人や資本金の額または出資金の額が5億円未満の普通法人が株式会社日本政策金融公庫からの借入金の担保として、抵当権や根抵当権の設定の登記をする場合財務省令で定める書類を提出すれば、登録免許税は非課税。

        この財務省令で定める書類とは、
        借入者が個人の場合には、住民票の写し等(発行後6ヶ月以内)又は印鑑証明書(発行後6ヶ月以内)、
        借入者が法人の場合には、資本金額を証明できる登記事項証明書(発行後1ヶ月以内)です。

        登記申請を行う法務局が、法人の登記を受けた法務局と同一である場合であっても、登録免許税の非課税措置を受けるための登記事項証明書の提出が省略できない⇒添付省略不可。
        ただし、有効期限さえ確保できれば登記申請添付書類としての印鑑証明書や代表者資格証明書と兼用することができる。
        もちろん、非課税証明書は登記申請添付書類の印鑑証明書を兼ねるのでなければ原本還付可能な書類である。


        2013.04.02 Tuesday

        借地や借家の賃料の増額・減額について

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          固定資産税の関係もあってか3月末日を期限とする借地借家契約の多いこと。
          更新の時期ということもあって、賃料額の増減額の話が紛争になることは少なくないです。
          簡裁代理認定のある司法書士であれば弁護士と同じように賃料交渉についても代理できるのですが、法律のことはよく分からないまま、どちらか(比較的に貸主オーナーの方か?)の主張に流されてしまって泣き寝入りのように不当な賃料に甘んじる方も少なくないです。
          そんなことですから、あえてこの時期に記事にしました。
          ほんと、この時期に限って、この手の相談が多いのです。


          1.賃料の増額・減額

          契約は当事者相互の合意によって成立するものです。ですから、その内容の変更にも当事者相互の合意が必要であり、原則として当事者一方の自由意思によって変更することはできません。これを契約自由の原則と言います。
          賃貸借契約も契約であり、賃料額もその一部です。ですから、一方当事者の貸主が勝手に賃料を変更して増額できないようにも思えます。
          しかし、賃貸借契約は、更新を繰り返せば、それこそ5年、10年と続きます。これだけ長期間契約が続けば、最初に決めた賃料額が不相当になることもあるかも知れません。
          そこで、借地借家法においては、貸主から賃料の増額請求があった場合、一定の要件を満たしていれば、借主の合意がなくとも賃料が増額されることを認めています(逆に借主からの減額請求も認めています)。
          借地借家法とは、長期にわたる借地(建物を建てることを目的として土地を借りること)や借家(建物そのものを借りること)の契約に対し、当事者の意思では動かせれない絶対的効力を定め、貸主と借主の公平性を守る法律です。


          2.賃料の増額が認められる「一定の要件」とは

          この「一定の要件」とは、要するに現行賃料が「不相当となった」と認められる場合です。「不相当となった」か否かは以下の要素から判断されます。
          (1) 土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減
          (2) 土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下
          (3) その他の経済的事情の変動
          (4) 近傍同種の建物の借賃との比較
          つまり、現行賃料が決定してから現在までにつき(1)〜(4)を検討し、現行賃料が「不相当となった」時に限り、増額が認められるわけです。


          3.どのように決着することになるのか

          貸主が、事情を明らかにして賃料の増額を求め、借主もこれを認めれば、当事者双方の協議・合意により賃料は増額されることになります。
          賃貸人・賃借人が直接相手方と話し合いを行うことが賃料改定交渉の基本です。ご自身でやる利点は費用がほぼかからないことです。
          ご自身でなさるのが難しい場合は、専門家に依頼することになります。
          専門家を使うメリットは、賃料改定交渉の煩わしさから開放され、本来の業務に注力できる点、外部専門家の知識、経験等を活用できる点が挙げられます。一方その対価として専門家報酬を支払う必要があります。
          専門家としては、民事紛争の代理を受任できる簡裁代理認定司法書士や弁護士が良いでしょう。紛争性がない場合は不動産業者や行政書士に改訂内容を書面にしてもらうのが良いでしょう。
          協議が調わなければ、調停、訴訟により解決するケースもあります。賃料改定に関する訴えを起こそうとする当事者はまず簡易裁判所に調停を申立なければなりません(民事調停法第24条の2)。調停でも交渉がまとまらない場合は裁判を申立てることができます。


          4.裁判が決着するまでは賃料をいくら支払えばよいのか

          裁判での決着には時間がかかります。では、借主は、決着までの期間、現行の賃料と貸主が要求する額、いずれを支払えばよいのでしょうか。
          この点、借地借家法では、借主は増額を正当とする裁判が確定するまでは、自分が相当と認める額の賃料を支払えばよいとされています(ただし従前の額かそれ以上であることが必要です)。貸主の要求する額を支払わないことを理由に賃貸借契約を解除されることはありませんし、退去する必要もありません。


          5.賃料増額請求があった場合の供託

          借主は自分が相当と認める額の賃料を供託することもできます(従前の額かそれ以上であることが必要です)。供託をすることによって賃料不払いの責任を免れることになりますので、この場合も賃料不払いを理由に立ち退きを迫られることはありません。
          供託は、貸主が賃料の受け取りを拒んだ場合、受け取らないことが明白である場合にできるとされていますので、供託をする前に原則として賃料の提供をしなければなりません。つまり、借主に賃料を渡して断られた後でなければ供託はできないということです。
          とすれば、借主は現行賃料を支払いまたは供託しておけばよいではないかと思われるかも知れません。ですが、借地借家法では、「ただし、その裁判が確定した場合において、すでに支払った額に不足があるときは、その不足額に年一割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならない。」とされています。現行賃料が相当だと判断することはいいのですが、判決の内容によっては、後日不足額+利息1割を支払わされる危険が生じるわけです。借主としては、その危険に注意して、相当と考える賃料を決める必要があります。
          貸主が供託所より賃料を受け取ると貸主は賃料の値上げを撤回したと解される恐れがありますので、受領するときは「賃料の一部」ということで受領する旨を供託金払渡請求書に記載する必要があります。


          6.賃料の減額


          借主側から、経済情勢の変動を踏まえ、近隣の家賃相場なども加味して、今までの家賃では高すぎると考えたときには、一定の減額をすることを貸主に申し出ることができます。借地借家法32条1項に根拠があります。そして賃料の減額は、借家契約の更新に合わせて行われることが通例ですが、別に更新時期を待ってしなければならないというものでもありません。原則としていつ申し出ても構いません。そして、建前としては、家賃の減額について、相当な理由がある限り、家主が承諾しようがしまいが、賃借人から家賃の減額を申し出さえすれば、以後、家賃は減額されることになります。
          ただし、健康を損ねて働けなくなったとかいう一身上の理由で、家賃の支払が苦痛になった場合には利用できません。それでも店舗等の場合で、景気の減退のために客足が遠のいたというような客観的な事情があるときには、有効な対応策として考えられるのではないかと思います。


          7.どのように減額を実現させるか


          実際には、家主が賃料の減額を易々と認めてくれることは稀ですし、従前通りの賃料を何事もなかったかのように請求され続けることが少なくありません。
          家賃の減額の申し出をしたのに、家主が受け入れてくれないというならば、すぐに賃料減額の調停を申し立てる必要があります。
          そして調停の結論が出るまでの間、借主の主張に沿って賃料を支払っておく必要がありますが、もし本当に賃料の減額が調停でも決まれば、支払済みの差額は年1割の利息を付して返還されます。
          このことも借地借家法32条3項で決まっています。


          8.賃料減額請求をした場合の供託

          この場合も借主は供託をすることができますが、賃料増額請求の場合と異なり、必ず現行の賃料を供託する必要があります。賃料を当分の間支払いを凍結することも、希望する減額した地代で供託することもできません。減額の合理的な理由があっても減額の合意あるいは和解・判決で確定するまでは、従来の賃料を必ず支払うことが賃借権を守ることになります。


          2013.03.27 Wednesday

          年金福祉事業団・年金資金運用基金・独立行政法人福祉医療機構の抵当権抹消登記

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            年金福祉事業団〜福祉医療機構までの変遷は、たまにしか仕事がないので、ほんとによく忘れます。
            どこかでまとめる必要があるな、と思い、ここに書いておきます。
            三重県は公共嘱託登記司法書士協会が解散してしまったこともあり、
            年金福祉事業団処理グループの扱いも少し変わりました。
            (ただし、年金福祉事業団処理グループは公共嘱託登記司法書士協会に入会していなくても入れていたので、大きな変化ではないのですが。)

            ・抹消登記の義務者(義務者代理人)は「独立行政法人住宅金融支援機構」となる。

             

            <独立行政法人住宅支援機構までの流れ>

            ’金福祉事業団

            ↓平成13年4月1日解散・承継

            年金資金運用基金

            ↓平成18年4月1日承継

            F販行政法人福祉医療機構

            ↓平成19年10月1日債権譲渡

            て販行政法人住宅金融支援機構

             

            ※ただし、からい虜銚⊂渡は、特定の銀行10行(みずほ銀行・三菱東京UFJ銀行・三井住友銀行・りそな銀行・埼玉りそな銀行・静岡銀行・中国銀行・広島銀行・福岡銀行・西日本シティ銀行)が管理する債権以外はされていない。また、この10行が管理する債権でも債権譲渡の対象外債権もあるので注意が必要。
            債権譲渡がされていない場合は、独立行政法人福祉医療機構を義務者として、独立行政法人住宅金融支援機構は、その代理人となる。

            抵当権移転の登記原因証明情報・非課税証明書・抵当権移転の委任状が交付されたら、債権譲渡が行われていると考える。

             

            <登記申請の流れ>

            ・登記簿上の抵当権者が「年金福祉事業団」の場合

            2連件又は3連件

            抵当権移転(,らへ)

            →(抵当権移転(からい悄法

            →抵当権抹消

             

            ・登記簿上の抵当権者が「年金資金運用基金」の場合

            2連件又は3連件

            抵当権移転(△らへ)

            →(抵当権移転からい悄法

            →抵当権抹消

             

            ・登記簿上の抵当権者が「独立行政法人福祉医療機構」の場合

            1件又は2連件

            (抵当権移転(からい悄法

            →抵当権抹消

             

            ,ら◆↓への移転は、『その事実が法律上明らかである』ので、権利の承継を示す書面は不要。委任状だけで移転登記が申請できる。

            からい悗琉榲召蓮◆愃銚⊂渡』であり、『法律上明らかな移転』ではないので、『登記済証(登記識別情報)』、『登記原因証明情報』と『非課税証明書』を添付して申請する。

             

            『登録』している司法書士は、移転登記手数料を、福祉医療機構・住宅金融支援機構から受領する。

             

            <登記申請書>

            ・抵当権者が年金福祉事業団の場合

             

            (1件目)

            登記の目的  抵当権移転

             

            原因  平成13年4月1日年金福祉事業団の解散及び業務の承継等に関する

            法律第1条第1項により承継

            平成18年4月1日年金積立金管理運用独立行政法人法附則第3条第

            1項により承継

             

            権利承継者 (被承継者 年金福祉事業団)

            住所 独立行政法人住宅金融支援機構

            理事長 ○○○○

             

            添付書類  登記原因証明情報(省略) 代理権限証書(資格証明書省略)

             

            登録免許税 登録免許税法第4条第1項により非課税

             

            (2件目)

            登記の目的  抵当権移転

             

            原因  平成19年10月1日債権譲渡

             

            権利者  住所 独立行政法人住宅金融支援機構

            理事長 ○○○○

             

            義務者  住所 独立行政法人福祉医療機構

            理事長 ○○○○  

             

            添付書類  登記原因証明情報 代理権限証書(資格証明書省略)

             

            ※「独立行政法人福祉医療機構」から「独立行政法人住宅金融支援機構」への包括委任状は取扱銀行から預かる。

             

            登録免許税 登録免許税法別表第3の19の2の項の第3欄の第2項により非課税

             

            ※非課税証明書の添付を忘れないこと。

             

            (3件目)

            登記の目的  抵当権抹消

             

            原因  平成  年  月  日弁済

             

            権利者  住所 ○○○○

             

            義務者  住所 独立行政法人住宅金融支援機構

            理事長 ○○○○

             

            添付書類  登記原因証明情報 登記識別情報(省略 ※発行していたら添付) 代理権限証書

             


            2013.03.11 Monday

            日本政策金融公庫の本店移転

            0

              政府系金融機関である株式会社日本政策金融公庫が平成24年11月12日をもって、
              本店を「東京都千代田区大手町1丁目9番3号」から「東京都千代田区大手町1丁目9番4号」に移転していた。いつのまに。

              おかげさんで前提登記としての本店移転登記手続が増えるが、司法書士報酬(相談料、日当・旅費等を除く。)は公庫が負担するので、依頼者の負担が増えるものではない。

              それでも、じゃあ公庫には、どのくらいで請求すればいいのかは司法書士としては悩むところで、同じ政府系金融機関の独立行政法人住宅金融支援機構の移転登記(こちらは費用が定められている)と同じくらいの金額を請求することになる。

              なお、申請データなどは、日本政策金融公庫のホームページに詳しい。
              http://www.jfc.go.jp/n/service/dl_nourin.html
              このページ自体は農林水産事業部門のものだが、内容としては国民生活事業や中小企業事業の部門においても変わらないようだ。
              農林水産事業の方は報酬請求書のフォームを用意しているが国民生活事業や中小企業事業の方はフォームがないので司法書士の適宜の請求書で良いのだろう。


              2012.07.16 Monday

              特定非営利活動促進法の一部を改正する法律の施行から3ヶ月ほど経って

              0
                特定非営利活動法人(いわゆる「NPO法人」)に関する法改正について、このまえメタルアーティスト伊藤さんと話をしていたのですが、法改正に伴う登記申請の依頼は今のところありません。

                官から民への流れの下、さまざまな行政の活動が民間団体に外部委託されました。
                その流れから多くのNPO法人が設立されたのですが、特にこの法改正で仕事が増えたと言うわけでもありません。
                司法書士事務所はたくさんあるので、設立時に関与した司法書士に依頼している法人さんもあると思いますし、事務員さんがしっかりしている法人さんも少なくないので、ちゃんと登記している分には口出ししても仕方無いだろうと放置しているのですが、
                やっぱり、こじんまりした法人さんも少なくないですし、法改正すぐの頃と施行日の4月1日には、世間でも話題にも上ったんですが改めて情報提供も兼ねてブログに上げることにしました。

                2012.01.11 Wednesday

                業務ソフト

                0
                   業務ソフトはリーガル社の権を使っています。
                  今日は成年後見ソフトを導入しました。

                  2011.07.23 Saturday

                  司法書士事務所の怪しい文房具(その1)

                  0
                     司法書士事務所には「砂消しゴム」(通称:砂消し)という怪しい消しゴムを持っているところがある。
                    特殊な消しゴムというと、一昔前の「キン消し(キン肉マン消しゴム)」を想像する1970年代生まれの方々も多いと思うが、砂消しは、そういう子供のおもちゃのようなものではない。
                    怪しさという意味では、むしろ大人のおもty(略)

                    司法書士によっては「砂消し」なんぞを使うのはプロの仕事ではない!という方もいらっしゃる。
                    これには、まったく同感である(我が事務所でも、まず使うことはない)。

                    なぜ昔の公的文書は薄い和紙を使っていたのかの理由付けも、「砂消し」を使って裏から説明していくと分かりやすい。

                    ぺんてるのハイパーレイザーは、細かい作業に適しているペン型の砂消しゴムらしい。
                    興味のある方は、ご笑覧あれ。

                    2011.01.20 Thursday

                    スペイン語圏の方に登記識別情報を説明する

                    0

                      今日の決済の買主さんはスペイン語圏の方でした。
                      簡単な日本語はできるようですが、契約の細かな内容まで理解して取引されているか、ちょっと不明です。
                      いちおう取引意思の確認は、会話しながら確認できましたが、
                      申請意思の確認、特に司法書士に登記申請を依頼するという意味が分かっているのかが、ちょっと不明です。もちろん、僕の委任状には日本語しか書いてありませんし。
                      買主さんの母国に不動産登記制度があるのか、はたまた司法書士に近い職種が存在するのかは分かりませんが、

                      1.日本では不動産の権利者になるためには日本国の機関に登録する必要がある
                      2.その申請を行うために契約書のチェックと申請代理をする第三者的立場の職業の人がいる

                      ということは、なんとなく理解されたみたいで、無事に署名捺印してもらいました。
                      (住所と通称名は、こちらで前もって入力しておき、アルファベットでの本名を記入してもらう。実印は登録してもらった)

                      後で、登記が終わった後に、登記識別情報を買主さんに渡さなければならないのですが、
                      さすがに自分の手が離れてしまった後で、意味も分からないまま登記識別情報を持たせてしまうということが心配でならず、
                      スペイン語の辞書片手に、登記識別情報の説明文を作ってみました。
                      「シールを剝さないで」とかそういう細かな説明は省いていますが、スペイン語に詳しい方は添削してくださると助かります。

                      著作権フリーにしておきますので、他の司法書士さんでスペイン語圏の買主さんの依頼を受けられた方はノークレームで利用していただいても構いません。

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